泰国工业地产市场今年Q3的亮点是FDI投资额同比激增81%。这一增长主要由数字产业驱动——数据中心、云计算、AI算力基础设施等项目的用地需求持续攀升。高纬环球泰国资本市场与投资部高级经理万拉分析，外商投资的增长源于泰国在EEC区域的基建优势、BOI政策激励以及区域供应链重组趋势。

值得注意的是，虽然批准的项目数量同比减少14%，但单笔投资规模显著扩大。这说明外资更倾向于在大容量土地上建设大型制造基地或数据中心，而非小规模扩产。这种「大单集中」趋势对泰国工业地产运营商提出更高要求——需要具备承载超大型项目的基础设施能力。

从供需角度看，泰国全国工业园区土地空置率从上季度的5.73%降至5.49%，现成工厂空置率从10.45%降至9.95%，现成仓库空置率从14.72%降至13.55%。三季度没有新的现成工厂和仓库供应进入市场，而需求持续旺盛，空置面积的下降开始对未来租金构成上行压力。

目前平均租金水平：现成工厂每月每平方米196泰铢，现成仓库每月每平方米160泰铢。EEC核心区（罗勇、春武里）因地处制造业集聚带，租金溢价明显；曼谷周边（大城、巴吞他尼）因园区趋于饱和，二手厂房交易活跃；北部和东北部（清迈、呵叻）成本优势显著，但物流配套需额外核算。

一是EEC核心区适合出口导向型项目：罗勇、春武里一线港口、机场、高速配套完善，适合对物流时效敏感的企业，但土地成本较高；二是曼谷周边适合靠近消费市场的轻工业：大城、巴吞他尼园区趋于饱和，建议关注二手厂房交易机会；三是北部和东北部适合成本敏感型项目：清迈、呵叻等地劳工充足且成本较低，适合建材、农产品加工等对运输时效不敏感的行业。

整体看，泰国工业地产市场2026年下半年仍有望因生产基地迁移、FDI投资以及数字和物流业务用地需求而增长。计划赴泰投资的中资企业，建议年内完成EEC及曼谷周边的园区考察，抢在租金上行周期前锁定优质地块。

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