东莞望牛墩镇李屋三旧改造方案获批 返还集体工业厂房1.8万余平方米

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方案获批要点

望牛墩镇李屋股份经济联合社三旧改造方案获批，改造范围内房屋户籍调查明细结果显示，所有人为李屋乡建材厂和望牛墩镇李屋村村民委员会。改造单元已取得权益土地面积合计占比和人数合计占比均达100%的书面同意，补偿方案也经集体经济组织成员大会表决通过，同意比例达100%，为公开招引实施主体扫清障碍

按照方案，竞投保证金设定为1518万元，地价款起始价1508万元，其中包含政府土地出让收益228.62万元和集体经济组织的货币补偿1279.33万元，竞价报价浮动限于政府土地出让收益部分，每次竞价幅度100万元。改造完成后需返还李屋股份经济联合社工业厂房建筑面积18883.80平方米

算账：三方收益账

改造完成后的收益账清晰：预计政府（集体）综合收益约7586.52万元。其中市镇两级政府收益1105.52万元，含实物收益876.90万元与土地出让收益228.62万元；集体收益6481.00万元，含实物性收益5201.67万元与货币收益1279.33万元。集体以厂房返还加货币补偿的组合，既保住长期租金收益，又兑现眼前现金流

开发时间要求明确：成交后1年内编报总体实施方案，签订土地出让合同后12个月内动工，自动工之日起2年内竣工，公共设施和补偿物业也需在2年内完成建设并交付。紧凑的时间表有利于避免三旧改造项目久拖不决，推动低效用地尽快转化为现实产业空间

水乡低效用地盘活逻辑

望牛墩地处水乡经济区，是东莞一主两副城市格局中水乡新城的重要组成。李屋片区以建材厂等低效物业为主，通过三旧改造返还高标准工业厂房，可在不新增建设用地的前提下，为村集体置换出容积率更高、配套更全的产业载体，契合东莞村级工业园连片改造的整体导向

对制造企业而言，水乡片区连片净地与集体物业改造释放的空间，正成为中心城区与临深热点镇街之外的务实选项：租金成本相对温和、靠近东莞西站轨道交通枢纽、15分钟可上广深沿江高速，适合仓储物流、轻型加工与生产配套类企业提前关注、布局

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