按2026年公开报价样本整理，越南标准厂房租金大致分三个梯队：北宁、北江等头部梯队约4.5至6.5美元/平方米/月；海防、平阳、同奈等第二梯队约3.0至5.5美元；头顿、隆安及中部部分园区约2.5至3.5美元。上述区间不含综合管理费与污水处理费。

从涨幅看，2024年至2026年，头部梯队由约3.8至5.5美元升至约4.5至6.5美元，第二梯队由约2.6至4.5美元升至约3.0至5.5美元，第三梯队由约2.2至3.0美元升至约2.5至3.5美元。需要注意的是，越南工业区至少存在四种计价口径：土地租金（面向自建企业，按长期租期计价）、已建成厂房租金（按建筑面积）、净使用面积口径（扣除柱网与通道）、综合管理费口径。得房率通常落在75%至90%之间，按建筑面积与按净使用面积报价可相差一到两成，这也是同区不同价的主要原因。

位于越南海防的深越合作区是商务部批准的首个深圳境外经贸合作区，目前已入驻企业达38家，包括豪恩声学、欧陆通电子、三花智控、卧龙电驱、和而泰等多家中国制造企业。园区现有地块已全部售罄或租出，招商部门已转岗成立工业地产投资顾问中心，转而帮助有意向扩张的企业在海防其他工业园区寻找生产空间。

供应端的紧张有其结构性原因。2026年上半年，越南北部新增制造业项目274个，但新增工业用地供应有限，大量新园区来自农田改造和填海造地，合规周期长、审批难度大，进一步加剧了现有园区的承载压力。海防市工业园区厂房租金已升至5至5.5美元/平方米/月，与东莞同类园区租金水平基本接近，用工综合成本较2018年上涨近40%。

从载体类型看，越南工业地产正从单一土地租赁转向一体化产业生态。新建绿地项目开发周期通常12至36个月，需长期土地承诺与较大前期资本；现成厂房（ready-built factory）可在3至7个月内投产，租金约5美元/平方米/月，租期相对灵活，适合快速落地的制造企业。

区域供应方面，越南北部以河内、北宁、海防为核心的高技术制造与物流带，合计规划工业用地38185公顷，其中可净租面积26314公顷，入住率约75%，平均地租约129美元/平方米/租期；南部可租工业用地16113公顷，平均报价188美元/平方米/租期；中部岘港技术入住率87%，报价95至145美元/平方米/租期。

成本之外，能源与用工是企业需要重新算账的两项。越南商业电价约0.079美元/千瓦时，低于中国的0.117美元与泰国的0.123美元；但用工综合成本已明显上行，普通产线工人到手收入折合人民币约2800至3700元，叠加社保（企业承担工资基数21.5%）与年末奖金后，企业实际月综合支出约3800至4500元。对中资企业而言，越南的制造洼地红利正在快速消退，选址决策应从单纯比较土地与人工价格，转向综合评估基础设施连通性、劳动力深度、电力可靠性、供应链可达性与未来扩产空间。

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