那洲布料城位于金唐西路侧、西部沿海高速那洲入口旁，曾是珠三角建成较早、规模较大的布匹集散地之一，鼎盛时期每天有数以百吨计的布匹销往全国各地。产业形态落后、经营方式单一之后，厂房年久失修、设施老化，人员居住点与布匹仓库混杂，消防安全隐患日益突出。

村集体的困境具有代表性：守着土地资源，却因缺乏资金与开发能力，陷入“低效出租—收益微薄—无力改造”的循环。要跳出这个循环，单靠村集体自身投入无法完成，必须引入开发主体与规划工具。

经摸排，改造涉及那洲股份合作公司用地范围约9.87公顷，含生产留用地、旧村场用地等多宗历史遗留地块。2024年，高新区会同市自然资源局按程序组织详细规划局部调整，将原物流用地、新型产业用地及二类居住用地调整为一类工业用地和四类居住用地，其中四类居住用地用于工业集中配套。

同步优化的还有周边道路交通路网、绿地与排洪渠布局。规划调整解决的是土地能不能用的问题，配套优化解决的是企业愿不愿意来的问题，两件事在同一轮调整中完成，才使后续挂牌流转具备条件。

项目用地已通过公开挂牌流转并签订《合作开发协议》，合作事项经那洲股份公司全体股民表决通过。这一程序安排，使村集体的长期收益有了制度性保障。

项目采用“土地流转+部分既有建筑长期租赁”模式：国有划拨土地使用权流转合作，叠加既有建筑长期租赁，既缓解村集体前期资金压力，又保障其长期稳定收益。区属国企珠海市高新建设投资有限公司负责投资建设运营。

定位上，港湾9号瞄准智能制造、新一代信息技术等方向，依托紧邻西部沿海高速入口的区位，构建集研发、生产、配套于一体的产业生态圈。与聚焦新能源储能与智能制造装备的港湾7号相呼应，形成高新区产业空间的双核格局。

按公开信息，项目建成后预计可提供就业岗位2600个，年创利税1.3亿元。通过“土地流转+物业分成”机制，那洲股份合作公司集体物业租金将明显提升；合约期满后，相关用地及地上建筑物移交村集体。

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